A regularização da propriedade imobiliária é um passo fundamental para garantir a segurança jurídica e o pleno exercício do direito de propriedade. Entre as diversas modalidades de aquisição originária, a usucapião ordinária se destaca por exigir o chamado “justo título”.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou um entendimento que simplifica esse processo para muitos possuidores: a aceitação do recibo de compra e venda como documento hábil para preencher esse requisito.

Para compreender o impacto dessa decisão, é preciso analisar o que a lei define como justo título e como a jurisprudência vem interpretando a boa-fé do adquirente.

1. O conceito de justo título segundo o STJ

O justo título, para fins de usucapião ordinária (art. 1.242 do Código Civil), é o ato ou fato jurídico que, em tese, seria apto a transmitir a propriedade, mas que não produziu esse efeito por conter algum defeito formal, fato superveniente, etc.

Segundo a Corte Superior, esse documento deve ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico para conferir ao possuidor a presunção de que o bem lhe foi transmitido de forma regular e de que há, portanto, animus domini (intenção de dono) em sua posse.

2. O recibo de compra e venda como justo título

Recentemente, a Terceira Turma do STJ manifestou o entendimento de que o recibo de compra e venda, ainda que seja um documento particular e despido de maiores informações do negócio, é suficiente para caracterizar o justo título.

Essa interpretação respalda inúmeras transações imobiliárias no Brasil, que ocorrem de forma informal. O recibo demonstra a existência do negócio jurídico e a quitação do valor, servindo como prova da boa-fé do possuidor e de sua convicção de que possui um direito legítimo sobre o imóvel.

3. Requisitos para a usucapião ordinária

Com a validação do recibo como justo título, o possuidor pode pleitear a declaração de propriedade, desde que cumpra os demais requisitos legais:

• Posse mansa e pacífica: exercida sem oposição de terceiros.
• Continuidade: permanência ininterrupta no bem, pelo prazo mínimo de 10 anos – havendo hipótese legal de redução para 5 anos.
• Boa-fé: a crença de que a posse não viola direito alheio.

Conclusão

A aceitação do recibo de compra e venda pelo STJ como justo título é um avanço significativo para a regularização imobiliária, pois permite que os possuidores qualificados transformem sua posse em propriedade em menos tempo. 

Tal fato, além de conferir segurança jurídica ao adquirente, evita o surgimento de conflitos envolvendo o imóvel e confere liquidez ao bem.