O avanço da economia digital e a popularização das profissões ligadas à criação de conteúdo trouxeram uma nova realidade para a convivência em condomínios edilícios. Recentemente, notícias sobre edifícios residenciais de alto padrão que proibiram ou aplicaram penalidades a moradores, por realizarem gravações comerciais em espaços coletivos, ganharam destaque, acendendo um debate jurídico complexo.
De um lado, encontra-se o direito do morador de usufruir das áreas comuns; de outro, o dever da administração condominial de preservar o sossego, a segurança e a saúde dos demais condôminos.
1. O uso das áreas comuns: a linha tênue entre o lazer e o comercial
Em princípio, todo condômino possui o direito de utilizar as áreas coletivas do edifício — como piscinas, academias, salões de festas, halls, etc.—, para as finalidades ordinárias de lazer e convivência. O conflito surge quando a captação de imagens e vídeos deixa de ser um registro pessoal e descompromissado e passa a configurar uma atividade comercial com fins lucrativos.
A produção de conteúdos publicitários ou comerciais muitas vezes envolve o uso prolongado de espaços de uso comum, a montagem de cenários ou a circulação de prestadores de serviços, o que pode impactar a dinâmica dos demais residentes.
2. O desvio de finalidade: o impacto do art. 1.336, IV, do Código Civil
A principal fundamentação jurídica que ampara a regulação dessas condutas pelas administrações condominiais é o art. 1.336, IV, do Código Civil. O dispositivo estabelece, expressamente, ser dever dos condôminos dar às suas unidades a mesma destinação que tem a edificação, abstendo-se de utilizá-las de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais moradores.
Assim, se a convenção do condomínio estipula que o edifício possui destinação estritamente residencial, a realização habitual de produções profissionais com fins econômicos pode ser caracterizada como desvio de finalidade, legitimando a intervenção da gestão do prédio.
3. A modernização dos regimentos internos: a busca pelo equilíbrio na era digital
O grande desafio atual do Direito Condominial reside na dosimetria e na clareza das normas internas. É preciso distinguir condutas de naturezas diferentes:
Gravações simples: captações isoladas realizadas pelo próprio morador com o auxílio de um aparelho celular, sem o uso de equipamentos profissionais e sem a exposição de terceiros ou da imagem do prédio, que não interferem no sossego público.
Produções complexas: atividades que envolvem a restrição de acesso a áreas comuns, uso de marcas de terceiros com fins estritamente comerciais ou perturbação evidente da privacidade alheia.
Para evitar litígios e a aplicação de penalidades abusivas ou desproporcionais, os regulamentos internos dos condomínios precisam passar por uma atualização técnica, estabelecendo critérios claros e objetivos adequados às novas tecnologias.
Conclusão
A harmonia nas relações condominiais, na era digital, depende da compatibilização dos direitos individuais com o bem-estar coletivo. A análise individualizada de cada situação, respaldada por uma assessoria jurídica especializada, é o caminho ideal para que as convenções e regimentos internos cumpram seu papel regulatório, sem sufocar as novas dinâmicas sociais e econômicas.
Necessita adequar o regimento interno do seu condomínio às novas realidades digitais? Ou está sendo impedido de fazer gravações nas áreas comuns? O Braff Advogados oferece assessoria jurídica condominiail, preventiva e contenciosa, para assegurar o equilíbrio nas relações entre a administração e administrados.
