A convivência em condomínios edilícios é, por natureza, um exercício constante de tolerância e respeito mútuo. No entanto, o que fazer quando as regras básicas são ignoradas de forma reiterada e a harmonia da coletividade é colocada em risco?
Muitas vezes, a dúvida que surge para síndicos e moradores é: o direito de propriedade é absoluto ou existe um limite para o comportamento inadequado?
O que define o “Condômino Antissocial”?
O condômino antissocial não é aquele que comete um deslize isolado, mas sim o morador que apresenta uma conduta nociva e reiterada. Suas atitudes tornam incompatível sua convivência com os demais vizinhos, atingindo seus direitos fundamentais, tais como:
Sossego: Barulhos excessivos e fora de hora, festas “de arromba”;
Saúde: Acúmulo de lixo, comportamentos que geram riscos sanitários;
Segurança: Agressões, condutas que coloquem a própria estrutura do prédio em perigo.
Quando as multas não são suficientes
O Código Civil (artigos 1.336 e 1.337) prevê a aplicação de multas progressivas para coibir esses comportamentos inadequados. Contudo, na prática, encontramos casos em que a penalidade pecuniária não surte efeito — seja pela capacidade financeira elevada do infrator ou pelo descaso absoluto com a lei.
É nesse cenário que surge a discussão sobre a exclusão do condômino.
O Direito de Propriedade é absoluto?
Historicamente, o direito de propriedade já foi visto como intocável. No entanto, o ordenamento jurídico brasileiro moderno, pautado na Constituição Federal de 1988, estabelece que a propriedade deve atender a uma função social.
Isso significa que o proprietário tem o direito de usar o seu bem, mas esse exercício é limitado pelo bem-estar da coletividade e pela dignidade da pessoa humana. Quando o uso da propriedade se torna abusivo e prejudica o meio ambiente equilibrado do condomínio, o Estado pode intervir.
Exclusão vs. Perda da Propriedade
Uma distinção fundamental que deve ser feita é que a exclusão não significa que o morador perderá o seu patrimônio, mas sim que será impedido de frequentar o condomínio e habitar o bem.
Ele poderá alugar ou emprestar o imóvel, mas perde o direito de uso pessoal, para garantir a segurança, a saúde e o sossego dos demais.
O papel do Judiciário
A exclusão de um morador é uma medida extrema e de “ultima ratio”. Para que seja legítima, exige-se:
A comprovação da gravidade e reiteração das condutas;
A demonstração de que as sanções pecuniárias (multas) foram esgotadas e se mostraram ineficazes; e
Que foram oportunizados ao condômino o contraditório e ampla defesa.
Conclusão
A harmonia condominial depende do equilíbrio entre direitos individuais e coletivos. Embora a expulsão seja uma medida severa, ela se mostra um caminho jurídico viável e necessário para proteger os condôminos que seguem as regras e vivem em harmonia contra os abusos de direito de um indivíduo isolado.
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